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2기와 3기 신도시, 형님 먼저 아우 먼저

등록일자

2020년 09월 14일

자료원
윤정웅
전문분야 : 법률, 정책, 투자, 평가
現 수원대 사회교육원 교수
  세인종합법률 사무국장
  부동산컨설턴트

정부는 요즘 거의 매일 같이 신규아파트 분양계획을 발표하고 있다. 남양주 왕숙에서 시작하여 하남 교산, 고양 창릉, 과천, 성남 복정, 의정부, 용산, 평택, 인천까지 한 바퀴 빙 돌고 나면 서울 일부와 수도권은 새 아파트로 도배를 하게 된다. 그러나 과연 정부 약속대로 지어질는지는 미지수다.

 


일단 내놓고 보자는 식인데 내년까지 가면 얼마나 더 나올지 알 수 없다. 문제는 믿음인데 지난 3년 동안 정부 말 믿었다가 재미 본 사람 있던가? 지금은 서울과 수도권 여기저기에 100만 가구 이상을 짓겠다고 하지만, 믿어도 될는지 헷갈리기만 하고, 어디로 가야 할지 방향을 정하기도 어렵다.

 


2기 신도시는 이제 터를 닦는 곳도 있다. 그런데 그보다 입지가 더 좋은 3기 신도시가 들어온다고 하면 2기 신도시 예정지로서는 포기할 수밖에 없다. 같은 값이면 서울과 더 가깝고 입지가 좋은 3기를 택하지 누가 2기로 가겠는가? 양주 신도시, 인천 검단 신도시 등 2기 신도시 주민들로서는 마음이 편치 않으리라.

 


부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지이기 때문에 앞으로 2기와 3기 사이에서 치열한 눈치작전이 일어날 것은 불을 보듯 뻔하다. 지난 3년 아파트 상승장을 직접 체험한 실수요자일수록 똘똘한 한 채에 더욱 신경을 쓰게 돼있다. 똘똘한 한 채, 당신도 꼭 성공하는 부동산 투자를 하자.

 


3040세대가 아파트 시장을 휩쓰는 시대가 지금 이 시대다. 3040세대가 언제 돈을 벌어 10억짜리 아파트를 싹쓸이 하고 있을까? 물론, 부모 돈도 있고, 삼촌 돈도 있고, 가족 간에 돌고 도는 돈도 있겠지만 아무튼 돈을 움직이는 기술이 좋아서 잘들 하고 있으니 칭찬 외에 달리 드릴 말씀이 없다.

 


요즘은 ‘사전청약’이라는 카드가 나왔다. 사전청약은 본청약에 앞서 우선 신청을 받는 것으로 당첨되면 본청약 때까지 무주택자격을 유지할 수 있어 좋다. 3040세대를 타킷으로 한 제도이기 때문에 ‘사전청약’에 당첨되는 일이 본청약에 당첨되는 길이나 마찬가지가 된다.

 


정부는 시세보다 30%저렴한 아파트 6만 가구를 사전청약으로 내놨다. 3기 신도시, 용산 정비창부지 등에 내년에 6만 가구, 2022년에 3만 가구를 공급하기로 했다. 사전청약은 내년 7월부터 공공분양주택에 대하여 우선 시행 될 것이다. 따라서 입주가 늦어지므로 분양 받고 난 후 7년 정도 기다려야 한다.

 


다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’자료에 의하면 2022년까지 서울 등 수도권에 총 37만 가구의 신규주택을 공급할 계획으로 이 중 13만 가구는 공공임대로, 나머지 24만 가구는 일반가구를 통해 입주자를 모집한다. 너무 눈치작전에 의지하지 말고 자신의 형편대로 집을 마련하는 게 좋을 것이다.

 


내년에는 7월부터 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 과천 등 3기 신도시와 성남 복정, 의정부 우정지구 등 공공주택 용지의 주택이 사전청약에 들어가며, 서울사람들도 눈독을 들이는 용산정비창은 2022년에 사전청약을 진행한다는데 변동이 심한 곳이라 그 또한 장담하기 어렵다.

 


그러나 서울 사람들이 가장 눈독을 들이는 용산 캠프킴, 태릉골프장, 과천청사 유휴지 등은 빠져 있어 좋은 자리는 빼놓았다는 불평이다. 또 요즘은 하남시가 집값이나 전셋값이 과천을 뛰어 넘자 ‘과천 위에 하남’이라는 우스갯소리까지 나돌고 있다. 하남과 과천 앞으로의 집값은 어떻게 될까?

 


전세보증금이 매일 오르고 있다. 집을 사면 대출이 40%지만 전세보증금은 80%다. 연인들끼리는 혼인신고를 기피한 채, 각자 전세보증금 대출을 받아 집을 사서 혼인신고 없이 동거하는 기발한 방법도 유행이다. 전세자금 대출은 보증금의 80%까지 2%대의 금리로 빌릴 수 있으니 말이다.

 


혼인신고 없이 집 사서 살다가 이혼하면 어찌될까? 다시 집 팔아 투자금액만큼 나누어 가지고 헤어지면 그만이다. 그러나 어린애 생기거든 혼인신고부터 하시라. 아파트 신규분양 받고 나서 망하는 이유 2가지를 알고 살자. 어렵게 당첨돼서 돈 버는 게 아니라 망하는 사람도 있다는 것이다.

 


첫째, 영원한 미분양이나 입주 후까지 시세가 내려가는 미분양이다.
물량이 쏟아질 땐 수도권 외곽지역에 꼭 찾아오는 불청객이 바로 미분양이다. 신규아파트 쏟아질 때 미분양은 받지 않음만 못하다. 지금 용인과 김포에 10년 미분양이 있는데 분양가가 10년 전 그 값이다.

 


둘째, 아파트는 분양 받았으나 내 집이 안 팔려서 입주 불가능할 때다.
내 집이 팔려야 새 아파트로 이사할 텐데 내 집이 안 팔리면 속이 터지게 된다. 안 팔릴 때는 싸게 팔려 해도 안 팔리는 게 집이다. 중도금 대출을 받은 사람은 이자를 물어 내야하고, 중도금과 잔금에 대한 연체이자도 물어야 한다.

 


그렇다면 앞으로 여윳돈 투자는 어찌해야 할까? 이제 집으로 재테크 하는 상승장은 끝났다. 토지투자의 길잡이 ‘21세기부동산힐링캠프’의 귀띔에 의하면 여윳돈들이 속속 토지시장으로 들어오는 장기투자가 이루어지고 있다. 부동산 대책과 세금에 민감하지 않고, 공급과다에 일희일비하지 않은 토지시장에서 장기적으로 노후를 대비함도 옳을 것이다.




자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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