뉴스 브리핑
  부동산 일반
  분양정보
  재건축/재개발
  부동산시황
  정책/법규
  부동산금융
  경매뉴스
  2기 신도시 집중탐구
  아파트 시황
  전문가 칼럼
  정부 발표자료
현재위치 : Home > 뉴스 > 부동산 뉴스
 


강남 용적률 20% 올리면 분양가 3억 하락…관건은 이익 환수

등록일자

2021년 01월 12일

자 료 원

조인스랜드

3기 신도시 등 정부의 대규모 주택공급 확대에 고분양가 비상이 걸렸다. 내려갈 것으로 기대한 민간택지 상한제 분양가가 더 올라가면서 정부의 분양가 정책에 구멍이 뚫리고 공급 확대의 발목을 잡을 수 있다.



주택공급 확대방안 3원칙으로 꼽히는 ‘저렴하게, 많이, 빨리’ 가운데 현 정부는 ‘많이’(3기 신도시 등)와 ‘빨리’(사전예약)만 신경 쓰는 것 같다.지난해 말 취임한 변창흠 국토부장관이 ‘부담 가능한 주택’을 내세우고 있어 분양가 인하가 주택공급 확대와 함께 쟁점이 될 전망이다. ;



[[HUG 분양가 현실화]] ;

 ;

서초구 반포동 신반포3차·;경남 상한제 분양가(3.3㎡당 5669만원)가 상한제 전 규제 가격인 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 4892만원)보다 올라간 것은 HUG의 막무가내식  ;규제 방식 때문이다.

 ;
$IMG{FILE2021011200336}



HUG는 최근 1년 이내 분양가를 상한선으로 설정하고 있다. 1년 이내 간격으로 분양이 이어지면 몇년이 지나더라도 분양가가 제자리 걸음을 한다. 강남에서 3.3㎡당 4892만원이 등장한 게 2018년 10월이다. 그 사이 땅값이 많이 올라 상한제 분양가가 눈에 보이지 않게 계속 상승한 셈이다. ;

 ;

업계는 신반포3차·;경남 상한제 분양가가 2019년 1월 기준 4520만원으로 추정한다. HUG보다 낮았다. 지난해 1월엔 5100만원으로 오르며 1년 전에 이미 HUG 분양가를 뛰어넘었다.

 ;
$IMG{FILE2021011200337}



강남 외에도 HUG를 넘어서는 상한제 분양가가 속출할 전망이다. 강동구 둔촌주공 재건축 단지의 HUG 허용 분양가가 3.3㎡당 최고 2900만원대인데 상한제는 3000만원을 훌쩍 넘길 것이라는 기대가 나온다. ;

 ;

권대중 명지대 교수는 “HUG 규제 방식이 한계를 넘어섰다”며 “정부가 주택 공급을 늘리기 위해 상한제에서 빼주겠다고 한 공공재개발 등의 유인책이 효과를 잃게 됐다”고 말했다.



 ;[[용적률 올리면 강남 분양가 3.3㎡당 5000만원 아래로]]

 ;

분양가상한제로 분양가를 낮추는 방법으로 같은 크기의 땅에 집을 더 많이 짓도록 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율) 제고가 효과적이다. 100㎡ 10가구를 지을 수 있는 1000㎡의 땅의 용적률을 100%에서 200%로 높여 100㎡ 20가구를 짓도록 하는 식이다. 가구당 필요한 땅이 100㎡에서 50㎡로 줄기 때문에 땅값이 절반으로 줄고 땅값과 연동된 상한제 분양가도 내려간다. 10가구 주택 공급 확대는 덤이다. ;

 ;

현재 2990가구를 짓는 신반포3차·;경남 재건축 용적률(300%)을 20%만 올려도(360%) 3.3㎡당 4900만원으로 3.3㎡당 800만원가량 낮출 수 있다. 84㎡(이하 전용면적) 기준으로 3억원 가까이 내려간다. 증가하는 가구 수가 84㎡ 650가구다.



정부가 공공재건축에 허용키로 한 500%를 적용하면 분양가를 3.3㎡당 1800만원(84㎡ 6억원) 낮추고 84㎡ 2100가구를 더 짓는다. ;



백준 j&;k도시정비 대표는 “땅값이 비싼 강남 등 인기 지역일수록 용적률 상향에 따른 분양가 인하 효과가 크고 주택공급도 많이 늘릴 수 있어 일거양득이다”고 말했다.

 ;
$IMG{FILE2021011200338}



관건은 개발이익 환수 범위다. 재건축 조합들은 공공재건축 용적률 혜택의 상당 부분이 개발이익으로 환수돼 실익이 크지 않다며 공공재건축 참여에 시큰둥하다.  ;



3기 신도시도 용적률을 올리면 분양가가 자연히 내려간다. 84㎡ 분양가가 9억원에 육박한 경기도 성남시 고등지구 용적률이 160%다. 200%로 올리면 84㎡ 분양가가 1억원(3.3㎡당 300만원) 내려간다.  ;

 ;

과거 이명박 정부가 2010년대 초 보금자리주택을 도입하면서 땅값을 낮춘 방식을 쓰면 분양가를 훨씬 더 낮출 수 있다. 아파트용지 가격을 현행 감정평가금액이 아니라 조성원가를 기준으로 산정하는 것이다. 감정평가 금액이 높게 나오는 인기 지역일수록 분양가 인하 폭이 크다. 보금자리주택 때 60㎡ 이하 용지는 조성원가의 95%, 60~85㎡ 110%였다.  ;

 ;

과천지식정보타운의 경우 59㎡가 3.3㎡당 800만원(가구당 2억원), 84㎡ 3.3㎡당 700만원(가구당 2억3000만원) 낮출 수 있다. ;

 ;

택지 공급가격을 낮추면 한국토지주택공사(LH) 등 신도시 개발 시행자의 용지 매각 수입이 줄어 적자 사업인 임대주택 공급이 차질을 빚을 수 있다. ;

 ;

한때 시범적으로 시행했던 토지임대부·;지분적립형 등은 분양가를 대폭 낮추는 장점이 있다. 토지임대부는 땅값을 빼고 건물가격만 받기 때문에 분양가에서 땅값 비중이 높은 인기 지역에서 효과를 낼 수 있다.  ;

 ;

[[더 커지는 로또 방지]]

 ;

분양가 인하에서 함께 검토돼야 할 대책이 ‘로또’ 방지다. 분양가를 낮추면 로또가 더 커져 분양시장 왜곡 등 기존 로또 부작용을 더 악화시키기 때문이다. ;

 ;

당첨자가 가져가는 시세차익을 줄이기 위해 과거 판교신도시 분양에선 채권입찰제를 시행했고 박근혜 정부는 택지공급가격을 조성원가에서 감정가격으로 올렸다. 로또는 줄었지만 분양가를 높이는 문제가 있었다. ;

 ;

이현석 건국대 교수는 ";분양 때보다 양도 때 시세차익 일부를 환수하면 분양가를 높이지 않으면서 로또를 줄일 수 있다";고 말했다.  ;

 ;

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “분양가 인하는 사업성을 악화시켜 공급을 줄일 위험성을 갖고 있다";며 ";공급 확대와 로또 방지를 두루 포괄하는 묘안이 필요하다";고 말했다.

안장원(ahnjw@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


< 저작권자 : 중앙일보조인스랜드(주), 무단 전재 · 재배포 금지>