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'종부세 고지서' 내란대로 내면 바보된다…놓치면 땅을

등록일자

2022년 11월 21일

자 료 원

조인스랜드

매년 11월이면 종합부동산세(종부세)를 납부해야 하는 대상자에게 고지서가 발송된다. 이 고지서를 받고 그대로 납부하는 사람도 있을 것이고 금액이 맞는지 틀리는지 확인해 보는 사람도 있을 것이다.



결론부터 말하자면 반드시 확인해 보는 것이 좋다. 본인이 받을 수 있는 혜택이 있는데도 불구하고 제대로 반영되지 않았다면 수정할 수 있기 때문이다.



[[공제금액 6억 VS 11억 ]]



첫째, 과세되는 금액 즉 과세표준 산정 시 공제하는 금액이 달라질 수 있다.



1세대 1주택자는 11억원(공시가격)을 공제받지만 1세대 1주택자가 아니면 6억원을 공제받는다.



그런데 현행 종부세 규정은 1세대 1주택자 판단 시 단순히 주택 수만을 합해 1주택자 여부를 판정하지 않는다. 주택 수 산정 시 제외해주는 주택이 있기 때문이다.

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2주택 이상을 소유하고 있는 경우라도 1주택으로 보아 11억원 공제를 받을 수 있는지를 점검해 보아야 한다. 1주택과 주택 부수토지(건물은 다른 사람이 소유, 주택 부수토지의 개수 제한 없음)만을 동일인이 소유한 경우, 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우로서 2년이 지나지 않은 경우, 1주택과 일정 요건을 갖춘 상속주택이나 일정 요건을 갖춘 지방 저가주택을 소유한 경우에도 1세대 1주택자로 보는 규정을 두고 있다.



또한 부부 공동명의로 1주택만을 소유하고 있는 1세대는 선택에 따라 1세대 1주택자로 공제를 받을 수도 있다. 다만 부부 공동명의로 6억원 공제를 각각 받으면 12억원 공제를 받을 수 있으므로 오히려 1세대 1주택자로 선택하는 것이 불리할 수도 있다.



1세대 1주택 선택 여부는 고령자 세액공제 및 장기보유자 세액공제까지 고려해 유불리를 판단해 최종 납부방식을 선택하면 된다.



[[세부담 한도 150% VS 300%]]

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둘째, 세율과 세부담 한도가 달라질 수 있다.



납세의무자가 개인별로 전국에 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 1.2~ 6%의 중과세율을 적용받고 세부담 한도는 300%를 적용받는다.



하지만 이외에 개인별 2채 이하를 소유한 경우에는 0.6~3%의 일반세율을 적용받고 세부담 한도도 150%를 적용받는다.



세율 및 세부담 상한율 적용 시 주택 수 계산은 부부 합산 및 세대 합산을 하지 않고 본인의 주택 수만을 가지고 판단한다.



주택 부수토지만을 소유한 경우에도 주택 수에 포함하며 공유 지분 소유 주택도 주택 수에 포함한다. 다만 합산 배제 신청을 한 임대주택 등과 주택 수 산정 제외 신청을 한 상속주택 및 무허가주택의 부속토지는 주택 수에서 제외한다.



이에 해당하는 주택이 신고 및 신청을 통해 제대로 반영되었는지를 확인해야 한다.

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[[고령자·;장기보유자 세액공제]]



셋째, 고령자 세액공제와 장기보유자 세액공제도 확인해 보아야 한다.



1세대 1주택자는 만 60세 이상의 경우 연령에 따라 20~40%의 고령자 세액공제가 적용할 수 있고 5년 이상 보유한 경우 보유 기간에 따라 20~50%의 보유 기간별 세액공제를 받을 수 있다.



주택 수에서 제외되는 주택을 제외해 1세대 1주택으로 보아 11억원 공제대상이 된 경우 1주택과 주택 수에서 제외하는 주택의 공시가격을 합산하여 종부세를 산출하고 1주택과 관련한 부분의 세액에 대해서만 고령자 세액공제 및 장기보유자 세액공제를 적용받을 수 있다.



넷째, 임대주택이 재산세 감면을 받았는지 점검하라.



임대주택이 재산세 감면을 적용받은 경우 종부세 측면에서도 감면을 받을 수 있음에도 이를 놓치는 경우를 종종 볼 수 있다. 특히 임대주택의 경우 합산 배제 신청을 통해서만 종부세를 줄일 수 있다고 생각하지만 공시가격이 6억원을 초과해 합산 배제 신청을 못 한 경우라도 재산세 감면을 받았다면 반드시 종부세를 점검해 볼 필요가 있다.



이러한 경우는 조세특례제한법 제97조의 3의 50% 또는 100%의 장기보유특별공제를 적용받기 위해 공시가격이 6억원 초과 주택을 임대주택으로 등록한 경우 종종 발생하고 있다.



개인별 임대주택이 2채 이상인 경우로서 이 중 1채 또는 2채 모두가 2018년 9월 13일 이전에 계약했으나 2018년 9월 14일 이후에 잔금을 치른 경우 재산세 감면을 받을 수 있음에도 배제돼 종부세 혜택도 받지 못한 경우가 있으므로 이를 살펴볼 필요가 있다.



이외에도 종부세를 혹시 줄일 수 있는 경우에 해당할 수 있는지를 반드시 점검하고 최종 납부를 결정할 필요가 있다.



김종필 세무사

김종필 세무사


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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